כיצד לפעול כאשר השכן בחר לפצל את דירתו 

מדריך מקיף להתמודדות עם פיצול דירות - כיצד לפעול כאשר השכן בחר לפצל את דירתו

בשנים האחרונות, תופעת פיצול הדירות ללא היתר בישראל הולכת ותופסת תאוצה. משקיעים רבים רוכשים דירות במטרה להגדיל את הכנסות השכירות שלהם באמצעות פיצול הדירה למספר יחידות דיור, וזאת תוך שיפוץ מינימלי. גישה זו, על אף שהיא עשויה להניב תשואות גבוהות, מנוגדת לחוק התכנון והבנייה ומסכנת את יציבות הבניין ואת איכות חיי הדיירים בו.

במקביל, הרשויות המקומיות והערכאות השיפוטיות פועלות במלוא המרץ כדי למגר את התופעה הזו, ומביאות לפעולה פעילה נגד בעלי דירות הפועלים בניגוד לחוק. במדריך זה נסקור את האפשרויות שעומדות לרשות הדיירים כדי להתמודד עם תופעה זו, ונפרט את הצעדים שניתן לנקוט במקרים של פיצול דירות.

פנייה לרשות המקומית: האפשרות הראשונה והנפוצה היא לפנות למחלקת ההנדסה בעירייה או במועצה המקומית, ולהגיש תלונה על פיצול הדירה. כאשר תהליך זה מתבצע, הרשות המקומית תשלח פקח לאבחן את הבעיה. אם תימצא חריגה מהחוק, השכן יוזמן לשימוע וייתכן שיוגש נגדו כתב אישום בגין בנייה בלתי חוקית. חשוב להדגיש כי כאשר פונים לרשות המקומית, הכוח לפעול עובר לידיהם, ולא תהיה לדיירים יכולת להשפיע על ההליך.

פנייה למפקח על המקרקעין או לבית המשפט: אפשרות נוספת היא לפנות למפקח על המקרקעין או לבית המשפט בהליך טוען כי פיצול הדירה פוגע בערך הדירות האחרות בבניין. בדרך כלל, פנייה למפקח מהווה הליך מהיר יותר, והוא מאפשר לדיירים להגיש תביעה גם ללא ייצוג של עורך דין. עם זאת, יש לציין כי תביעה מסוג זה עשויה לדרוש הוכחות מוצקות לכך שהפיצול השפיע לרעה על הערך או איכות החיים בבניין.

הגשת תביעת נזיקין: במקרים שבהם פיצול הדירה גורם למטרדים כגון רעש, לכלוך, צפיפות או ירידת ערך הדירות, אפשר להגיש תביעת נזיקין אזרחית. יש להקפיד שהליך זה יתנהל במקביל לתביעה למפקח על המקרקעין, משום שלמפקח אין סמכות לדון בתביעות נזיקיות. זהו כלי נוסף שהדיירים יכולים לנצל כדי להיאבק במצב ולדרוש פיצוי על הנזקים שנגרמו להם.

מאבקים משפטיים בנושא פיצול דירות אינם חדשים. בשנת 2008, ניתן פסק דין תקדימי על ידי המפקחת על רישום המקרקעין בעכו (תיק מס' 42/08), שבו אחד השכנים תבע את שכנו על כך שפיצל את דירתו לשלוש יחידות דיור נפרדות והשכיר אותן. התובע טען כי הפיצול פוגע בערך דירתו בשל ההגברת הצפיפות בבניין.

על פי חוק התכנון והבנייה, כל שינוי שנעשה בדירה מחייב היתר, למעט שינויים פנימיים שאינם פוגעים בחזות המבנה או בשטחים המשותפים. עם זאת, פסיקות בעבר קבעו כי פיצול דירה למספר יחידות עם מטבח ושירותים נפרדים אינו נחשב לשינוי פנימי שמותר לבצע ללא היתר. לכן, כל פיצול כזה מצריך לא רק היתר מהרשויות, אלא גם את הסכמת יתר בעלי הדירות בבניין.

אם הוועדה המקומית מתבוננת על פיצול דירה ללא היתר, היא יכולה להגיש כתב אישום פלילי בגין עבירה על החוק, כאשר בעל הדירה חשוף לקנסות גבוהים ואף עלול להידרש להשיב את הדירה למצב הקודם שלה.

בשנת 2019, במקרה נוסף שהתרחש בחיפה, התקיים סכסוך שכנים בעקבות שינויים בדירה, שכללו פיצול דירה והוספת דלתות חדשות. המפקחת יעל ליבוביץ קבעה כי השכן לא היה רשאי לפצל את דירתו, מאחר והדבר גרם לחשש פגיעה בערך הדירות האחרות בבניין. פסק הדין הזה חידד את החשיבות של שמירה על ההסכמות בין בעלי הדירות בנוגע לשינויים במבנה.

פיצול דירות יוצר עומס על התשתיות של הבניין, מה שמוביל לבעיות כמו חוסר חניה, בעיות צנרת, רעש מוגבר וצפיפות. כמו כן, תופעה זו משפיעה לרעה על השירותים המוניציפליים, החינוכיים והחברתיים המיועדים לתושבים הקיימים. בעיות אלו גורמות לשחיקה בערך הדירות בבניין המשותף, נוכח התוספת של דיירים נוספים.

פיצול דירות בניגוד לחוק לא רק שפוגע באיכות החיים של דיירי הבניין, אלא גם עלול להוביל לירידת ערך הנכסים. ההתמודדות עם תופעה זו היא מורכבת ודורשת ידע מעמיק בחוק ובהוראות התכנון והבנייה. לכן, מומלץ לפנות לייעוץ משפטי מקצועי ולפעול בצורה מסודרת כדי להגן על זכויותיכם.

*האמור בגדר המלצה ואין בו כדי להוות תחליף לייעוץ משפטי**